“三位一体”的城市社区自治管理

   识文网   2020-07-30 00:00:00

  作者简介:汪幼枫(1972- ),女,江苏南京人,华东师范大学外语学院副教授,主要研究方向为翻译学、西方社会与文化;孙闵欣(1965- ),女,江苏泰州人,华东师范大学讲师,主要研究方向为社会语言。
  摘 要:通过对上海三个代表性的社区的调查可以看出,当前,物业、业委会和居委会"三位一体"合作管理的模式虽然已经广泛推广,但在运作方面还存在许多问题。居委会往往在传统工作领域得心应手,在新的社区管理中则缩手缩脚;社区居民、业委会和物业的关系尚须调整。社区自治管理总体上还处于摸索阶段。
  关键词:三位一体;社区;社区自治
  中图分类号:c916 文献标识码:a 文章编号:1004-1605(2012)10-0083-06
  
  随着我国城市化进程的加速,社区管理逐渐成为我国现代化进程中社会管理一个重要问题,而在实践中,这个问题往往又聚焦于如何定位社区党组织、居委会和小区业委会的功能,正确处理他们之间的关系。近几年,这方面的工作取得了一定成效,积累了一些经验,但是,总的来说还处于摸索阶段,还存在认识上的模糊,同时也面临一些需要研究解决的新情况和新问题。尤其是在城市商品房小区涌现较迅速的社区,传统的管理手段与新型的社区形态之间不可避免产生矛盾,这就急需针对新情况和新问题,寻求解决方案,以便更加积极地回应民众的公共需求,更好地维护人民的根本利益,提升城市社区的建设水平。
  上海是全国商品化小区发展较早、历史较长、规模较大的地区,目前存在着新老社区混合并存的复杂社区形态,加之外籍人士和外来人口众多,社区居民构成也日益复杂,从而提高了管理和自治难度。为此,笔者调查了上海市较典型的三种不同的居民小区,由于它们具有较高的代表性,所遇到的问题也有一定的普遍性,所以在社区管理和自治方面的经验和教训具有一定的参考价值。在上海,现代居民小区基本上都实行物业、业委会和居委会"三位一体"合作管理,根据新的物业法规定,由居委会书记牵头对三者的具体工作进行协调。在这三位一体中,业委会的工作既是社区自治中至关重要的一环,同时也是问题最多的一环,它是否能成功运作,直接影响到居委会和物业的正常工作;居委会在传统工作领域比较得心应手,但在新的社区管理模式下,如何协调好与现代型物业和业委会的合作关系是当前需要着重探讨的课题。本文旨在通过调查分析三种典型居民小区的具体构成、存在问题和成功经验,探讨现代型小区的管理模式,以及组织和政府在社区自治中的地位和作用。
  一、混合型老公房小区的自治管理:稳中求进
  老公房小区指由政府和国有企事业单位投资兴建的住宅,区别于1998年房改后的商品房。它们当初向城市居民或企事业职工出租、出售,是福利住房政策的产物。但在住房货币化改革中,公房出售后产权即归私人所有,称"售后公房",在交易中与商品房并无本质区别。由于该类住宅大量私有化并进入房产租售交易,所以,目前的老公房小区在居民构成上逐渐与普通商品房趋于相似。
  上海市长风馨苑小区地处普陀区,始建于1984年,属于当时上海市对市中心城市建设动迁后集中新建的小区之一,拥有2300户左右居民。小区内大多数住宅都是兴建于20世纪80年代中期的多层老公房,另外还有三座兴建于90年代的高层建筑。这三座高层建筑性质比较特殊,属于老公房与商品房混合型。其中商品房80多户,在三座高层建筑400多户居民中仅占不到20%的比例。该小区总体上可算是比较典型的老公房小区,但老公房与少数商品房并存的状况又使管理上呈现了相当程度的复杂性,居民和社区管理层在认知上具有区别于其他单一型小区的特点。据当地居委会书记介绍,该小区内自发地形成两种管理和参与模式,即:"商品房"找物业,老公房找居委会。为什么会产生这种认知上的差异呢?主要因为该小区在物业管理上分属两家物业公司,老公房,是由一家国企物业公司统一管理,而三座高层建筑则聘请了一家私营物业公司管理。与此相对应的,该小区也分成两个业委会,一个由老公房业主选出,一个由三座高层建筑的业主选出,分别负责各自区域的工作。因此,居委会、物业和业委会之间不仅存在管理功能上的分工,在管理对象、管理内容上也存在较明确的划分。
  首先,物业公司的工作内容有较大区别。老公房的物业公司一般只负责水电等设施的维修,邻里间如果在物权方面发生纠纷,如楼层漏水、过道占用等,一般都会去找居委会协调解决;而高层建筑的物业则不仅要负责日常维修运营,当业主发生物权方面的纠纷时也大多会寻找物业进行解决。其次,业委会的工作重点各有不同。老公房业委会的主要工作是决定如何使用维修基金,并负责监督审核,此外就是监督物业创收;而高层建筑业委会除了上述工作之外还需要决定物业公司的聘用问题,因此需要对物业公司进行更严密的监督与考核,如需更换物业公司,则还要针对参与竞标的物业公司展开考察。
  鉴于上述情况,小区居委会的工作侧重点是放在老公房小区。这是因为:老公房小区老年人所占比例较高,达到29.8%,超过了上海市的平均值22%。如何在生活上关心和照顾老人,并为老人提供更多的精神文化活动,都需要居委会牵头和组织;老公房小区房龄较长,设施设备老化现象较严重,杂物堆放和违章搭建现象较多,邻里间容易产生各种纠纷和矛盾,往往需要居委会出面协调解决;老公房小区处地便利,租金低廉,近年来租赁行为频繁,外来低收入人口骤增,大大降低了社区的稳定性,因而需要加大居委会的工作强度。
  目前该小区的工作中存在以下难点:从物业方面来说,老小区维修基金数额较低,给社区公共设施的更新和维护带来了相当难度。同时,物业区的老公房都是按户收取物业费,再加上清洁、保安费,每户每年为两百多元,由于物业费较低,物业管理因经费短缺往往捉襟见肘,尤其是保安经费不足,使小区的安全维护成为一大难题。再者,商品房和老公房的物业费收取标准和方式不同,造成部分商品房业主不满,拒付物业费。从业委会方面来说,小区内业主参与意识差,加之房屋租售交易频繁导致业主更换频繁,很多业主对于业委会相关工作不关心、不支持,这导致业委会的工作缺乏业主配合,也缺乏业主监督。此外,业委会成员不拿报酬,没有待遇,工作积极性也不高。从居委会方面来说,资金较少、人手不足。工作上只能依靠小区内老年居民尤其是退休党员的配合与支持,工作重心也较多落在老年人和困难户方面,涉及其他年龄层次和普通居民社区生活的工作较为薄弱。
  针对上述情况,为让居民更积极地参与社区管理和建设,该社区着力开展了以下方面的工作:利用文教大楼、健身中心等设施吸引居民参加文体、健身活动,增进居民之间的交流,增强凝聚力;组织和开展志愿者活动,其中包括小区巡逻和交通执行等;在每个居民楼设立楼组长,负责日常联络工作,就地解决日常生活纠纷,调解邻里矛盾,并及时反馈外来人员信息。该小区楼组长的工作切实有效地提高了社区管理效率,这是因为老公房小区里有一部分退休居民,他们入住时间长,对小区居民及周边情况都比较熟悉,挑选其中的热心人担任楼组长,这在很大程度上分担了居委会、物业和业委会的工作。
  小区居委会也意识到居民积极参与社区管理的重要性,所以提出"主动付出"的理念,通过人性化的工作达到"以心换心"的目的,争取居民参与和支持。具体做法是,将自己定位为党和政府的"第一线宣传者",积极针对居民进行宣传、教育,营造好的舆论导向;将自己定位为"最基层老百姓的安抚者",积极帮助居民解决困难、关照病残居民;多做鼓励工作和帮扶工作,帮助基层老百姓获得价值感。通过这些努力,小区工作在居民尤其是老年居民中取得了较好的反响,获得了较大的支持。


三位一体城市社区自治管理



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